Специфічні особливості ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Особливим різновидом права користування землею та однією з найбільш поширених правових форм використання землі в нинішніх умовах є оренда. У випадку, коли власник земельної ділянки не має наміру в найближчому майбутньому використовувати землю особисто за її цільовим призначенням, він має можливість віддати належну йому земельну ділянку на правах оренди іншій особі.
Згідно із ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (далі по тексту – Закон) оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності».
Із вищенаведеного формулювання поняття «оренда землі» випливають наступні висновки:
відносини щодо оренди носять договірний характер. Однак, на дану вимогу зважають не всі. Частими є випадки, коли орендар вимагає внесення орендної плати без договору;
оренда у всіх випадках є строковою. Слід зауважити, що загалом мінімальний строк оренди земельної ділянки не регламентований законодавством. Однак, законодавчо закріплено мінімальний термін оренди земельних ділянок для ведення особистого селянського та фермерського господарств, який складає 7 років;
оренда землі є платною;
оренда передбачає не лише володіння земельною ділянкою, але й обов’язкове користування нею.
Нерідкими випадками є, коли поняття «земельна ділянка» та «земля» вживаються як синоніми. Якщо їх проаналізувати, то виявиться, що між ними є суттєва різниця.
Законодавча дефініція поняття «земля» закріплена в ст. 1 Закону України «Про охорону земель», згідно якої «земля – поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею».
У свою чергу, ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України дає нам визначення поняття «земельна ділянка»: «земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами».
Проаналізувавши вищенаведені формулювання, можна дійти висновку, що земельна ділянка є конкретно визначеною. Тобто, будь-яка земельна ділянка характеризується такими трьома елементами:
визначені на місцевості та закріплені відповідними знаками межі;
місце розташування, тобто координати земельної ділянки;
права на земельну ділянку. Вони містять у собі не лише речові права, але й правовий режим відповідної категорії землі, обмеження та обтяження щодо даної ділянки.
Найбільш поширеним способом формування (створення) земельної ділянки як об’єкта правовідносин є її відведення, яке передбачене п. 2 ч. 2 ст. 791 Земельного кодексу України. Саме в даному процесі встановлюються усі названі вище компоненти.
Отже, об’єктом орендних правовідносин може виступати виключно земельна ділянка.
У ст. 24 та ст. 25 вищезгадуваного Закону закріплені правомочності орендаря та орендодавця.
Що стосується суб’єктного складу орендних правовідносин, то слід зазначити, що орендодавцями можуть бути:
земель приватної власності – громадяни та юридичні особи, які є власниками земельних ділянок, або уповноважені ними особи;
земель комунальної власності – місцеві ради;
земель державної власності – місцеві державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України.
Щодо орендарів, то ними можуть виступати фізичні чи юридичні особи, які мають право володіння та користування конкретною земельною ділянкою. Дані правомочності встановлюються та конкретизуються у договорі оренди земельної ділянки. Їх також можна розширити безпосередньо у тексті договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору». Дана правова норма має відношення і щодо договору оренди земельної ділянки. Отже, даний договір не може суперечити чинному українському законодавству, повинен містити відповідні істотні умови, які забезпечують права сторін, їх законні інтереси та виконання зобов’язань, покладених на них у договорі.
Згідно ч. 1 ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:
об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки кадастровий номер);
строк дії договору;
плата за оренду.
Основною порадою для осіб, які мають бажання орендувати чи передати в оренду земельну ділянку – не поспішайте та не намагайтеся зекономити час, пропустивши очевидні, прямо передбачені у земельному законодавстві, умови.
Відповідно до ч. 1 ст. 30 Закону «зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін». Щодо підстав припинення даного договору, то їх перелік зазначений у ст. 31 Закону.
Окремої уваги заслуговує така форма зміни договору як його пролонгація. Ст. 33 Закону встановлює два варіанти поновлення договору оренди земельної ділянки:
у випадку, коли орендар бажає використати своє першочергове право на поновлення оренди. В даній ситуації випадку він повинен повідомити про своє бажання орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору;
якщо орендар продовжує користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. Ця умова може бути виконана, якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору орендодавцем не було надіслано листа орендарю щодо заперечення у поновленні договору.
Підсумовуючи все вищесказане, слід наголосити, що задля забезпечення укладення, супроводу та захисту прав сторін орендних правовідносин, потрібна кваліфікована консультація юриста у галузі земельного законодавства, який обере найбільш прийнятний варіант для орендаря та орендодавця.
Додатково повідомляємо, що при виникненні додаткових запитань та необхідності більш детальних роз’яснень законодавства, Ви маєте можливість зателефонувати за номерами телефонів: (03656) 2-10-08, (098) 815-07-37, (099) 938-25-83 з понеділка по п’ятницю з 8.00 год. до 17.00 год., оскільки на період запровадження карантину з метою протидії поширенню коронавірусу COVID-19 в Україні прийом громадян здійснюється також в телефонному режимі. Адреса відділу «Дубенське бюро правової допомоги» для листування: м. Дубно, вул. Грушевського, 134, каб. 212, 213, електронна пошта: dubenske@legalaid.rv.ua.
Також повідомляємо, що Ви маєте можливість отримати правову консультацію, звернувшись до Єдиного контакт-центру системи безоплатної правової допомоги за безкоштовним телефоном 0 800 213 103, або інформаційно-довідкової системи консультацій за посиланням: https://wiki.legalaid.gov.ua.
Анатолій Андріюк,
начальник відділу «Дубенське бюро правової допомоги» Рівненського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги
